menü

Hírek, aktualitások

 
A független értékbecslő (independent valuer) az a szakértő
 
Az értékbecslés kétségkívül számos szubjektív elemet tartalmaz, a lakóingatlanok esetében ez hatványozottan érvényes. Emellett az értékbecslési szakma jogi-piaci környezete sem kedvez a prudens, minden tekintetben alátámasztott szakvéleményeknek. Ennek következtében egy adott ingatlanra készülő értékbecslések sok esetben számottevő érték-különbséget mutatnak, holott -elvileg - 10%-nál nagyobb eltérés nem lehetne.
 
Milyen okai vannak ennek?
 
 
 
Az értékbecslő is „emberből” van: az adott szakvéleményt készítő kolléga egyéni ízlésvilága, az adott ingatlantípusra vonatkozó szakmai tapasztalata, a környék ingatlanpiacának ismerete (vagy annak hiánya) több ponton is befolyásolja a számítást, így a végső érték kialakítását. Lakóingatlan esetében pl. eltérően ítélhetik meg a szakértők a környék infrastruktúráját, az alaprajz hasznosságát, a benapozottságot, az épületen belüli elhelyezkedést, a műszaki állapotot, és – nem utolsó sorban- a lakás látványelemeit (burkolatok és nyílászárók minősége, konyhabútor, fürdőszoba stb.). Ebből következően más-más megítélés alá eshet ugyan azon lakás vagy családi ház adottsága, megjegyezve ugyanakkor, hogy normális esetben (ha felkészült értékbecslőkről van szó) ezek a szempontok összességében kompenzálhatják egymást és az eltérés nem lesz szembetűnő. Nem lakó-jellegű ingatlan esetében a szempontok kevésbé szubjektívek, inkább az adott település (annak gazdasági potenciája, munkaerőpiaca stb.) és az ingatlan jellegére vonatkozó piaci helyzet ismerete a domináns.
 
 
 
Az értékbecslés készítésének meghatározó lépése a piaci összehasonlító adatok gyűjtése: az interneten fellelhető információk sok esetben hiányosak, nem egyszer félrevezetőek (ha pl. egy ingatlant eltérő áron hirdetnek).  Az, hogy a szakértő hogyan ítéli meg ezeket az információkat („milyen összehasonlító körből merít”) eltérő következtetésre adhat okot, ami befolyásolja a végső értéket. Ezért fontos olyan értékbecslő vállalkozásnál megrendelni a munkát, ahol rendelkezésre áll megbízhatónak tekinthető adatbázis, ahol a szakértő kollégák rendelkeznek az adott feladatra vonatkozóan tapasztalattal.
 
 
 
Sajnálatos módon a kereskedelmi bankok szakmai elvárásai több tekintetben is eltérnek, így előfordulhat az, hogy a vizsgált ingatlan X banknál 10-30%-kal is többet/kevesebbet érhet, mint az Y banknál. Ez arra (is) rávilágít, hogy a külföldi tulajdonú bank anyavállalatának értékelési policy-ájának hazai alkalmazása eltérő szakmai hangsúlyokra épül, következésképpen eltérő értékelési metodika alapján kell megítélni az ingatlant. Ezért fontos olyan értékbecslő vállalkozásra bízni a munkát, amely cég minél több kereskedelmi bankkal áll jogviszonyban, így ismeri ezen bankok szakmai elvárásait.
 
 
 
Nyugodt szívvel kijelenthetjük, hogy a nagyon alacsony áron és/vagy túl rövid határidőre vállalt értékbecslés szakmai megbízhatósága megkérdőjelezhető: ha a szakértő kevés időt fordíthat a feladatra (mert egyébként nem éri meg), akkor szükségszerűen nem kellő alapossággal térképezi fel a piaci környezetet, ergo a megállapított érték nagy bizonytalanságot tartalmaz, sok esetben ez alul- vagy túlértékeléshez vezet.   Ezért fontos olyan céggel leszerződni az adott értékbecslési feladatra, ahol a vállalási díj és határidő összhangban áll a piacon általánosan elfogadottakkal.
 
 
 
A hazai értékelési szabványnak tekinthető 25/1997 PM. rendelet – annak többszöri módosítása ellenére – elavultnak tekinthető, nem követte a gazdasági változásokat. A rendeletben megfogalmazott elvárások több esetben életszerűtlenek, hiányosak, így teret engednek a túlzott egyéni megítélésnek.
 
 
 
A fenti – korántsem teljes körű – szempontok ellenére az értékbecslő kollégának szakmai kötelessége az objektivitásra törekednie. Ezért (is) fontos a kollégák folyamatos szakmai fejlesztése, fontos lenne a szabályozás korszerűsítése és ez által a banki elvárások egységesítése.